Die Rendite bei Immobilien – was bringt etwas, was ist entbehrlich?

Wenn Sie Ihr Geld in attraktive Häuser oder Wohnungen stecken, in Immobilienfonds oder Gewerbeimmobilien, verfolgen Sie damit einen bestimmten Zweck. Zum einen suchen Sie Sicherheit, die mit „Betongold“ oftmals assoziiert wird – zum anderen muss sich das Investment in Immobilien aber auch rechnen, insbesondere im Vergleich mit anderen Anlageformen. Schwierig wird es jedoch dann, wenn zu stark nach Bauchgefühl ausgesucht wird und mitunter Aspekte unberücksichtigt bleiben, die einen starken Effekt auf die Immobilien-Rendite haben.
Jordan Capital gibt Ihnen einen kleinen Einblick in Faktoren, welche die Rendite einer Immobilie heben und für einen soliden Wertzuwachs sorgen – ebenso werden Aspekte aufgegriffen, die eher kosmetischer Natur sind und damit tendenziell keinen Einfluss auf die Immobilien-Rendite haben. Los geht’s!

Einmal grundsätzlich gefragt: Was macht die Attraktivität eines niedrigen Kaufpreises eigentlich aus?

Sehr häufig ertappen sich Menschen dabei, die eine vermeintlich viel zu günstige Immobilie entdeckt haben und dabei direkt die Werte zur Jahresnettokaltmiete übernehmen, die der aktuelle Besitzer dazu preisgibt. Das Problem ist dabei weniger der Umstand, dass dies womöglich geschönte Zahlen sind, sondern eher die Tatsache, dass sich daraus wenig bis nichts ableiten lässt. In vielen vor allem heruntergewirtschafteten Immobilienobjekten erzielen Eigentümer eine überdurchschnittliche Rendite, weil Instandhaltungsmaßnahmen seit Jahren ausbleiben und verhältnismäßig hohe Mietpreise erzielt werden können – aufgrund der Lage, der Beliebtheit des Viertels oder anderer Faktoren.
Nicht selten handelt es sich dabei auch um Langzeitverträge, was bedeutet, dass mitunter niedrigere Mietpreise bei Neuvermietung durchsetzbar sind. Zudem besteht die Gefahr, dass durch die rege Neubautätigkeit sowie Investitionen in Modernisierung und Renovierung ein Standard geschaffen wird, der seinerseits erfordert, dass der Eigentümer eines heruntergewirtschafteten Objektes zunächst tief in die Tasche greifen muss, um das Objekt für Neumieter attraktiv zu machen. Kosten und Aufwendungen, die letztlich die Einstandskosten erhöhen und natürlich direkten Einfluss haben auf die Immobilien-Rendite.
Wie Sie sehen, birgt allein dieses exemplarische Szenario vielfältige Risiken, die gar nicht abschließend betrachtet werden können. Bevor Sie ein Objekt kaufen, sollten Sie daher unbedingt die fachmännische Expertise eines unabhängigen Beraters wie Jordan Capital in Anspruch nehmen. Wir beraten Sie zu allen Schritten des Immobilienkaufs und unterstützen Sie bei der Finanzierung des Vorhabens.

So berechnen Sie die Rendite für Ihr Immobilieninvestment

Grundsätzlich sollten Sie so genau und methodisch wie möglich vorgehen, um auch wirklich jeden Aspekt zu berücksichtigen. Hier eine Hilfestellung, um die Rendite einer Immobilie zu berechnen:

Ertragswert der Immobilie

Das Ertragswertverfahren ist für Immobilien als Kapitalanlage geeignet, weil dabei ein Bezugsverhältnis geschaffen wird, in welchem der Immobilienwert mit aktuellen sowie den in Zukunft zu erwartenden Mieteinnahmen verknüpft wird. Es werden langfristige Erträge angenommen, eine nähere Betrachtung des Sachwerts findet nicht statt. Der Ertragswert setzt sich aus dem Kaufpreis sowie den Aufwendungen für Renovierungen, Reparaturen sowie Verwaltungstätigkeiten zusammen, die durchschnittlich anfallen. Demgegenüber stehen kalkulierte Mieteinnahmen für bestimmte Zeiträume. Mitunter gibt es noch steuerliche Vorteile, die Sie ebenfalls berücksichtigen müssen.

Bruttomietrendite der Immobilie

Dieser Wert hat eher geringere Aussagekraft, kann aber für einen groben Überschlag nützlich sein. Dafür multiplizieren Sie die Jahresnettokaltmiete mit 100 und teilen diesen Wert anschließend durch den Kaufpreis der Immobilie. Sie erhalten die in Prozent angegebene Bruttomietrendite.

Nettomietrendite der Immobilie

Dieser Wert hingegen ist relevant, weil hier auch Instandhaltungskosten und andere Aufwendungen berücksichtigt werden. Ermitteln Sie dafür zunächst den Wert, die sich aus Addition des Kaufpreises sowie der Kaufnebenkosten ergibt. Anschließend nehmen Sie die Jahresnettokaltmiete, ziehen davon jährliche Verwaltungsaufwendungen sowie Instandhaltungskosten (Rücklagen) ab, um den sog. Jahresreinertrag zu erhalten. Diesen Wert teilen Sie anschließend durch die gesamten Kosten der Investition, um eine realistische Nettomietrendite zu erhalten.

Investitionen, welche die Immobilienrendite erhöhen

• Unterscheiden Sie zwischen Instandhaltung und Modernisierung. Alle Tätigkeiten, die als Instandhaltung zu benennen sind, steigern nicht den Wert der Immobilie, sondern stellen sicher, dass Sie auch in Zukunft noch vermieten können. Modernisierungen hingegen heben den Standard des Objektes, etwa durch Wärmedämmung (niedrigere Energiekosten), was sich positiv auf den Immobilienwert und die erzielbare Immobilienrendite auswirkt.
• Positiv wirken u.a.: modernisierte Bäder, hochwertige Ausstattungsmerkmale, flexibel nutzbare Grundrisse, moderne Heizungssysteme sowie Zusatzleistungen wie Treppenlifte (Stichwort: Seniorengerechtes Wohnen) oder Aufzüge und Tiefgaragen.

Je nach Lage kann es sein, dass spezifische Anforderungen gegeben sind, etwa an die Ausstattung der Wohnung oder in Bezug auf den Baustil. Es braucht stets eine Einzelfallbetrachtung, um auszumachen, womit sich die Rendite einer Immobilie erhöhen kann. Besonders wichtig ist aber eine solide Immobilienfinanzierung – Jordan Capital berät Sie unverbindlich und bietet Ihnen langjähriges Know-how, um den Erfolg Ihres Immobilieninvestments zu sichern. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme!

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