Immobilienpreise - Blase oder erst der Anfang

Immobilienpreise – Blase oder erst der Anfang?

Historisch niedrige Zinsen haben zu einem Preisauftrieb von Immobilien beigetragen. Insbesondere in Ballungszentren sind rasante Preisentwicklungen zu beobachten. In weiten Teilen sind die Engagements jedoch zu großen Teilen aus Eigenkapital finanziert. Von einer Blase ist dies weit entfernt.

Artikel im Überblick
  • Das niedrige Zinsniveau hat zu vermehrten Investitionen in Immobilien geführt
  • Preise für Wohnungen und auch Häuser sind deutlich gestiegen
  • Außer in Ballungszentren ist keine Gefahr für eine Blasenbildung zu erkennen
  • Der Moment für einen Immobilienerwerb ist ideal

Immobilienpreisentwicklung in Deutschland

 Deutschland ist ein Volk von Mietern. International gesehen gibt es in keinem entwickelten Industrieland derart viele Mieter und so wenige Eigentümer wie in Deutschland. Dies ist zu großen Teilen kulturell bedingt. Diese Situation hat sich seit der Finanzkrise im Jahre 2009, vor allem jedoch in den letzten Jahren zum Teil gewandelt. Hauptauslöser dieser Veränderung war sicherlich das Zinsniveau. Bauzinsen in der Bundesrepublik Deutschland sind seit 2009 von durchschnittlich 5% auf nun zum Teil unter 1% gefallen. Hierdurch ist es sowohl Hauskäufern als auch Investoren ein Leichtes, sich zu refinanzieren und Wohnungs- oder Hauseigentum zu erwerben. Aus der Sicht des Eigenheimfinanzierers macht dies besonders Sinn, da die annuitätische Rate an die Bank oftmals niedriger ist als die Miete, die zuvor an den Vermieter zu zahlen war. Aus der Sicht eines Investors ergibt das niedrige Zinsniveau größtes Potential im Rahmen der kalkulierten Nettorendite. All dies hat dazu geführt, dass mehr Kapital in Immobilien in Deutschland geflossen ist, als es in der Vergangenheit der Fall war. Zwar gab es an gewissen Standorten, wie zum Beispiel München, immer wieder einen starken Preisauftrieb. In de n meisten Regionen Deutschlands war dies über Jahrzehnte jedoch nicht der Fall. Dies hat sich in den letzten Jahren substantiell geändert. Immobilienpreise – in Großstädten wie auch in kleineren Orten – sind im Hinblick auf Häuser und auch auf Eigentumswohnungen deutlich gestiegen. Der ökomische Zugewinn, der aus einer niedrigeren Refinanzierungslast korrespondierte, wurde somit zum Teil durch erhöhte Kosten des Immobilienerwerbs aufgezehrt.

Werden die Immobilienpreise weiter steigen?

Oftmals wird darüber diskutiert, ob wir es in Deutschland bereits mit einer Immobilienpreisblase zu tun haben. Es wird argumentiert, dass insbesondere in Großstädten derart hohe Preiszuwächse zu erkennen sind, dass dies nicht mehr als gesund bezeichnet werden könne. Es bestehe daher im Rahmen eines konjunkturellen Abschwungs jederzeit die Gefahr, dass Preise für Wohnungen oder Häuser wieder deutlich sinken.

Wir stimmen dieser Theorie nicht zu. Zum einen sei angemerkt, dass es zwar in den letzten Jahren einen zum Teil stetigen Preisauftrieb gegeben hat. Dafür war dies in den 20 oder 30 Jahren zuvor nicht der Fall. Immobilien stiegen daher von einem sehr niedrigen Niveau aus und befinden sich, zumindest international gesehen, immer noch in einem relativ normalen Bereich. Sicherlich gibt es teilweise Übertreibungen, vor allem im Hinblick auf den Markt für Luxusimmobilien in den großen Metropolen. Dieses Phänomen darf jedoch nicht pauschal auf den Immobilienstandort Deutschland bezogen werden, es handelt sich immer noch um Ausnahmen. Der zweite Grund, warum wir es nicht mit einer Blase zu tun haben, ist die Tatsache, dass die meisten Investitionen in Immobilien weiterhin von starken Eigenkapitalquoten getragen werden. Das bedeutet, dass Immobilien in der Regel nicht voll finanziert werden, sondern gesundes Eigenkapital in manchmal substantieller Höhe investiert wird. Solange dies der Fall ist, liegt denknotwendig keine spekulative Blase vor, die platzen könnte, weil Engagements zurückgezogen werden müssen. Das Eigenkapital schützt die Investitionen hiervor.

Auf was muss man achten?

Trotz niedriger Zinsen ist es für Investoren sehr wichtig, die Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie abzuwägen. Nicht alleine wegen niedriger Zinsen sollte eine Wohnung oder ein Haus erworben werden. Vielmehr sollte aufgrund einer Analyse der finanziellen Gesamtsituation abgewogen werden, ob und in welcher Höhe eine Investition ratsam ist und mit wieviel Eigenkapital diese unterlegt sein sollte.

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